居住規劃

作者：齊名揚

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居住規劃

一、租屋與購屋的決策考量

1. 為什麼需要購屋計畫

(1) 陷入低自備款的陷阱，購買自己負擔不起的房子。

(2) 未能量入為出，購屋圓夢功敗垂成。

(3) 沒有屋涯規劃的觀念，難以擬定合理的購屋計畫。

(4) 優良的購屋計畫，可強迫自己儲蓄。

(5) 若未事先規劃現金流量，無法選擇最佳的房貸配合。

2. 租屋與購屋決策考量因素

(1) 年成本法

年成本是考慮在某一個期間內，將租屋及購屋的年成本計算出來，並選擇成本較低者為佳。

租屋年成本 租金 ×12 月＋押金 × 月數 × 儲蓄利息

購屋年成本 自備款 × 儲蓄利息＋貸款 × 貸款利息

A. 房租是否會每年調整。

B. 綜合所得稅的列舉扣除額。自用住宅購屋貸款利息為 30 萬元，房屋租金支出為 12 萬元。

C. 房價漲升潛力。

D. 利率的高低。

(2) 淨現值法

淨現值法是考慮在某一個期間內，將租屋及購屋的現金流量還原至現值，並選擇現值較高者為佳。

A. 租屋淨現金流量現值。

B. 購屋淨現金流量。

二、購屋規劃

1. 以儲蓄及繳息能力估算可負擔的房屋總價

目前年收入

負擔比率上限目前淨資產

可負擔自備款 = × + ×

年金終值係數複利終值係數

n：離購屋年數 n：離購屋年數

r：投資報酬率 r：投資報酬率

目前年收入

複利終值係數 n：離購屋年數 r：預估收入成長率

可負擔房貸 = ×

負擔比率上限

年金現值係數 n：貸款年限 r：房貸利率

可負擔房屋總價 = 可負擔自備款 + 可負擔房貸

2. 可負擔房屋單價

可負擔房屋單價＝可負擔房屋總價 ÷ 需求坪數

3. 購屋環境需求

(1) 區位：生活機能愈佳，學區愈好，單價愈高。

(2) 坪數：坪數愈多，房子愈大，總價越高。

三、換屋規劃

新舊屋差價 = 換屋自備款＋因換屋增加的貸款

需籌自備款 = 新屋淨值－舊屋淨值

= （新屋總價－新屋貸款）－（舊屋總價－舊屋貸款）

其他費用

♦ 裝潢費用。

♦ 仲介費用。

♦ 搬家費用。

♦ 代書費及登記規費。

♦ 契稅及土地增值稅。

四、房地產投資

1. 影響不動產價格的總體因素

需求面因素	供給面因素
● 人口結構 ● 購屋能力轉變 ● 資金流量變化 ● 利率走勢 ● 購屋觀念轉變	● 餘屋的多寡 ● 政策的轉變 ● 趨勢的轉變 ● 低價供給的衝擊 ● 區位的相對供給

2. 不動產估價方法

★ 成本法
土地	開發後土地總價、建坪數、單位建坪價格。
建築物	預售屋、新成屋、中古屋。
土地建坪價格 + 建物建坪建造成本 = 單位總成本

★ 收益還原法

房地產總價 = 房租淨收入 ÷ 市場投資收益率

投資收益率 = 存款利率 + 房地產流動性貼水

★ 市場比較法

估價標的物房價 = 同地區同類型房屋之房價 × 屋齡調

整係數 × 地段調整係數 × 議價係數

● 屋齡調整係數是指折舊情況。

● 地段調整係數是針對不同樓層，不同地段。

● 議價係數是針對賣方開價而調整。

五、自住型房貸規劃

1. 自住型房貸的類型

(1) 到期還款型。

(2) 提早還清型。

(3) 隨借隨還型 ( 理財型房貸，利率較高 )。

(4) 貸款組合型 ( 部分額度搭配政府政策性房貸 )。

(5) 超額貸款型 ( 通常用於裝潢費用，可能搭配信用貸款 )。

(6) 指數型房貸 ( 通常以一年期定儲平均利率加碼，利率調整透明 )。

(7) 抵利型房貸 ( 與約定活存帳戶中的存款餘額相減，將餘額按日計息 )。

2. 房屋貸款的計息方式

本金平均攤還法	每月攤還的本金是固定的，但利息金額會隨著房貸本金總額的減少而遞減，因此每個月的繳款金額也會遞減。
本利平均攤還法	若利息與還款期間不變，則每個月的還款總額都是固定。因還款總額固定，較容易進行理財規劃，所以大多數的借款人都選擇此法。
彈性還款總額法	設定每個月的最低還款金額，可以彈性還款，有錢時可隨時還，也可選擇多還。